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EXAN Capital Sin ánimo de pisar el freno

January 9, 2015 | by Funds Society , Miami

A pesar del poco tiempo que Exan Capital lleva presente en el mercado de real estate, la experiencia del equipo que lidera Juan José Zaragoza avala el fuerte crecimiento que ha registrado la firma en sus escasos dos años de vida. Exan Capital, con un equipo que en conjunto cuenta con más de 50 años de experiencia en el sector inmobiliario, se ha marcado crecer más del doble en 2015, un objetivo que irá acompañado con la apertura de nuevas oficinas en México y Perú y, seguramente nuevas contrataciones.

Para conocer más sobre su proyecto y sus objetivos en 2015 nos reunimos con Juan José Zaragoza en su oficina de Miami para que nos cuente en dónde se encuentra y hacia dónde se dirige la firma que en 2013 fundó junto a Juan Arcila para ofrecer a inversores de alto patrimonio una plataforma integral de servicios inmobiliarios centrada en el sector comercial.

¿En qué momento se encuentra EXAN Capital? ¿Pueden hacer un balance de su primer año de vida?

El balance es muy positivo. EXAN Capital, aunque se constituyó en 2013, se consolidó en 2014 con un crecimiento muy importante en nú- mero de operaciones realizadas, activos bajo gestión, apertura de nuevas líneas de negocio y facturación. Desde un punto de vista de negocio, a lo largo de 2014, hemos cerrado más de 10 operaciones en Estados Unidos y España por un volumen de inversión superior a 400 millones de dólares y tenemos bajo gestión cuatro proyectos en Miami.

¿Qué objetivos se marcan para 2015?

Los objetivos para 2015 serán ambiciosos y exigentes. Pretendemos facturar 500 millones de dólares en volumen de inversión con el objetivo de alcanzar un total de 1.000 millones de dólares. Adicionalmente estamos constituyendo nuestro primer vehículo de inversión cerrado con capital latinoamericano para invertir en el sector inmobiliario americano que esperamos lanzar en los primeros meses del 2015.

Queremos crecer en activos bajo gestión y tenemos previsto abrir oficinas en México y Perú. ¿Cuáles son los servicios diferenciadores de EXAN Capital respecto a otras empresas de inversión inmobiliaria?

Nuestra filosofía es ser “one-stopshop” para nuestros inversores y no quedarnos solamente en los servicios que ofrecen otras plataformas de asesoramiento, en el análisis y REAL ESTATE Juan José Zaragoza y Juan Arcila 37 ejecución de operaciones, sino adicionalmente aportando soluciones a medida en materia fiscal, estructuración de financiamiento, gestión y administración de los vehículos de inversión y sus respectivos activos. Para determinados servicios, tales como legal, fiscal y contable, utilizamos compañías de reconocido prestigio (“best in town”), poniendo a competir a los proveedores de servicios en beneficio de nuestros clientes.

¿Cuáles son las principales líneas de negocio de EXAN Capital?

Tenemos principalmente tres líneas de negocio en función del perfil de inversión de nuestros inversores y una cuarta línea de negocio que es la gestión de activos que abarca verticalmente las tres líneas de negocio anteriores. Inversiones “CORE”, el “bread&butter” de la empresa. Son operaciones con un perfil de riesgo bajo, principalmente en el sector retail, activos alquilados al 100% por arrendatarios de buena calidad crediticia y vencimiento de los contratos a largo plazo.

El sustituto perfecto a la renta fija con un “plus” de rentabilidad. Inversiones “CORE & VALUE-AD” que consiste en la inversión en activos singulares con un perfil de riesgo proporcionalmente más elevado y requiere por parte del inversor, un mayor nivel de sofisticación. Inversiones “OPPORTUNISTIC”, inversiones con elevado nivel de riesgo, abarcando también proyectos de reposicionamiento y desarrollo.

El departamento de Gestión de Activos lo forma un equipo de dos personas y a través de una potente herramienta informática, el inversor puede acceder a un reporte periódico y personalizado de su inversión con información relevante del activo, la sociedad, los estados contables, aspectos jurídicos, etc. Todo esto en tiempo real a través de un usuario y clave de acceso. ¿En qué mercados están más activos en este momento? En 2014 hemos realizado operaciones en Nueva York, Miami, Orlando, Chicago, Houston y en Madrid. Aunque vigilamos muy de cerca otros mercados dentro de Texas y los principales dentro de la Costa Oeste.

Exan cuenta con un extenso conocimiento del sector inmobiliario Equipo de Exan Capital en su sede en Miami REAL ESTATE 38 Hay que salir DE las zonas más prime (AAA), donde la mayoría de inversores se concentran Juan José Zaragoza REAL ESTATE

¿Qué tipo de operaciones demandan sus clientes en estos momentos?

El nivel de sofisticación de los inversores es cada día mayor y la diversificación juega un importante rol ya no solo a nivel del tipo de activo, sino también por zona geográfica, calidad crediticia de los arrendatarios, vencimientos de los contratos de arrendamiento, etc. Dicho esto, el perfil de inversión de nuestros clientes es muy variado, aunque una parte importante de ellos prefiere operaciones “CORE”, con un bajo nivel de riesgo y vocación de preservación de patrimonio.

¿Cuál es la procedencia de las fuentes de capital de EXAN Capital?

Las fuentes son múltiples, pero las más relevantes proceden de las relaciones y acuerdos estratégicos con varias entidades financieras, multi-family offices, single-family offices, asesores financieros independientes y también relaciones de los propios socios. Parece que España está de moda.

¿Quedan aún oportunidades o ya empiezan a escasear los activos prime con buenos descuentos?

Sin duda ha habido un importante rally desde finales del 2013 sobre los activos de calidad en el mercado inmobiliario español, principalmente en Madrid y Barcelona. No solo ha sido la proliferación de fondos de inversión regulados SOCIMIS (REITs españoles con importantes ventajas fiscales), sino inversiones con capital privado extranjero (fondos oportunistas/buitres) o más desorganizados a través de pequeños “clubdeals” o de forma individual. Las operaciones en activos prime con grandes descuentos ya prácticamente no existen, pero sigue habiendo buenas oportunidades de inversión con expectativas de rentabilidad atractivas a medio y largo plazo tanto por la revalorización del activo, como por el recorrido y mejora del EBITDA/ Renta Operativa Neta.

¿Activos conservadores con baja rentabilidad o inversiones con nivel más elevado de riesgo (high-yield)?

Depende. Lo ideal es una rentabilidad ajustada al riesgo que se está asumiendo. Dentro de las inversiones en el sector inmobiliario, esta obviedad no parece tan clara y muchos inversores creen estar invirtiendo en activos con baja volatilidad y nivel de riesgo, cuando la realidad es que están asumiendo un nivel de riesgo mucho más elevado del deseado. Como en cualquier inversión, la rentabilidad no está exenta de riesgo. Nuestra recomendación a nuestros clientes, como casi siempre, es tener una cartera bien diversificada.

¿Qué ventajas ofrece EXAN Capital a las firmas de wealth management versus otras plataformas?

Nuestro equipo tiene un extenso conocimiento en el sector inmobiliario vinculado al mundo financiero y de Wealth Management. Adicionalmente tenemos la capacidad de coinvertir con nuestros clientes. Por último destacaríamos nuestra independencia, ausencia de conflictos de interés y la capacidad de acompañar al cliente a desarrollar nuevas líneas de negocio.

¿Cómo ven ustedes el mercado inmobiliario en Miami, teniendo en cuenta que también es uno de sus negocios principales?

Es difícil dar una opinión única acerca de la situación del mercado inmobiliario en Miami ya que habría que diferenciar tanto por tipo de activo (residencial, retail, oficinas, hotelero…) como por sub-mercados dentro de Miami. Por dar un pantallazo, opinamos que el sector residencial, y más concretamente el mundo condominio y en determinadas zonas, es el que ha experimentado mayor crecimiento en los últimos años con una fuerte demanda tanto en inversión como en alquileres. Sigue habiendo una importante demanda externa, principalmente proveniente de Latinoamérica, y adicionalmente una creciente demanda interna. Los precios en “residential high-end” han superado hasta un 30% los precios más altos del anterior ciclo inmobiliario. Esto denota un posible sobrecalentamiento en algunas zonas de Miami. Sin embargo, debemos recalcar que la gran mayoría de estos proyectos residenciales han sido prevendidos con depósitos del 50% y sin financiación bancaria. Sin embargo, el sector de oficinas en algunas zonas de Miami lleva experimentando mejoras fundamentales en los últimos 12 meses con una mayor ocupación de las oficinas disponibles y consecuentemente, un incremento de las rentas.

El sector industrial también empieza a repuntar y toma especial atractivo por la relevancia de la ampliación del Puerto de Miami. El sector hotelero sigue sumando nuevos proyectos y las principales cadenas se pelean por poner su bandera en las mejores zonas de negocios y turísticas de la cuidad. Con independencia del sector al que nos refiramos, las tasas de rentabilidad siguen descendiendo (“yield-compresion”) motivado por la falta de alternativa de inversión dentro de los activos financieros (renta fija y renta variable principalmente) y por la accesibilidad de créditos históricamente bajos.

Considerando la situación actual de bajas rentabilidades en los principales mercados ¿donde recomiendan ustedes invertir?

Recomendamos principalmente dos tipos de estrategias. La primera, seguir invirtiendo en activos de calidad en las mejores localizaciones posibles de los principales mercados inmobiliarios, comprando activos en los que se pueda generar valor a través de una sustitución del arrendatario, recalificación de uso, rehabilitación o desarrollo. Siempre con mucho cuidado por la situación avanzada del ciclo.

Para desarrollar esta estrategia, recientemente dentro de EXAN hemos creado un departamento de Desarrollo que permitirá a nuestros clientes beneficiarse de este tipo de negocios de mayor valor agregado. La otra alternativa de inversión que estamos recomendando a nuestros inversores es la de salir de las zonas más prime (AAA) donde la mayoría de inversores se concentran y acometer inversiones en las mejores ubicaciones posibles en mercados secundarios pero con sólidos fundamentales. Algunos ejemplos pudieran ser Austin y Dallas en Texas o Tampa, Boca Ratón y Orlando, en Florida, entre otros. Estos mercados todavía ofrecen rentabilidades atractivas con un nivel de riesgo relativamente bajo.

Fuente:  Funds Society

http://exancapital.com/images/Articulo-Revista-Funds-Society.pdf

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